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Catasto




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CATASTO

 



CATASTO: inventario dei beni immobili (terreni e fabbricati) di uno Stato

                     nasce x bisogno d’ordine e conoscenza

STORIA:       nasce al tempo della civiltà egizia, etrusca, greca e romana

SCOPO:       FISCALE (determinazione della rendita imponibile dei beni immobili)

                     finalità CIVILI:

·  elenco proprietà

·  delimitazione proprietà ed uso dei suoli

finalità ECONOMICHE:

·  indagini sulle proprietà terriere

Finalità GIURIDICHE:

·  documentazione x compravendite

INFORMAZIONE CONSERVATE DAL CATASTO:

  • individuazione del bene
  • localizzazione geografica, estensione e consistenza
  • destinazione d’uso
  • caratteristiche delle U.I.
  • grado di produttività e relativi redditi
  • possessori e titolari di diritti reali (usufrutto, superficie, ecc.)

STORIA DEL CATASTO:

  • 1861: stato italiano unitario → 22 catasti diversi fra loro

imposizione fiscale agricoltura → 21 % oggi 0.5%

  • 1° legge fondamentale del Catasto italiano → n° 3682 del 1/3/1886; disponeva:

o      unico catasto geometrico particellare, basato sulla misura e sulla stima

o      superficie accatastata 47% nel 1914; 86% nel 1945; lavoro completato nel 1956

CATASTO GEOMETRICO: i beni sono rappresentati in una mappa ottenuta da rilievi topografici

CATASTO PARTICELLARE: l’oggetto elementare della rilevazione 8unità di misura) è la PARTICELLA; porzione di terreno nello stesso:

o      comune

o      foglio di mappa

o      continuità fisica

o      omogeneità dei diritti reali sulla particella

NON PROBATORIO: (concetto giuridico), non prova giuridicamente la proprietà, la quale viene comprovata dall’Ufficio Servizi Pubblicità Immobiliare e Ipotecari

PROBATORIO: quando il catasto è stato istituito era probatorio, ma anche tuttora nel 5% della nazione vige una catasto probatorio ( Trentino, Trieste, Gorizia, ecc.)

AD ESTIMO INDIRETTO: perché la tariffa d’estimo è il reddito imponibile (sul quale  si calcolano le imposte

ORGANIZZAZIONE: il Catasto è un organo che fa capo dell’Agenzia del territorio (presso il ministero delle finanze) ma è in atto un processo di decentramento agli enti locali, in particolare ai Comuni.

                                      Ogni ufficio Provinciale è articolato in 4 sezioni:

o      2^ catasto terreni

o      4^ catasto fabbricati

CATASTO TERRENI

CATASTO TERRENI: inventaria tutti i terreni (nudi, coltivati, incolti, edificabili ed edificati

i fabbricati rurali

le strade pubbliche

e offre una rappresentazione cartografica completa del territorio

FABBRICATI RURALI: il D.P.R. n° 139/1998 indica le condizioni per essere riconosciuti rurali:

o      essere asserviti ad un terreno agricolo e posseduti dal proprietario o affittuario o familiari conviventi

o      essere utilizzati dai soggetti sopraccitati o da dipendenti dell’azienda

o      il terreno su cui giace il fabbricato deve avere una S>3000 m2

o      NO fabbricati con caratteristiche di abitazione di tipo signorile o di villa

FABB.RURALI NON ABITAZIONE: → costruzioni strumentali all’attività agricola (ricoveri x animale, costruzioni x la protezione di piante, prodotti agricolo, macchine, attrezzi scorte, ecc.);

                                                               → fabbricati destinati all’agriturismo

LE FASI DI COSTITUZIONE DEL C.T.

 

1. FORMAZIONE:

·       OPERAZIONI TOPOGRAFICHE: rilievo topografico (da cui derivano le  mappe catastali9 x definire superficie e confini delle particelle

·       OPERAZIONI DI STIMA:

o      QUALIFICAZIONE: individuazione delle QUALITÀ di coltura presenti

o      CLASSIFICAZIONE: suddivisone di ogni qualità in CLASSI di produttività (da1^a5^)

o      CLASSAMENTO: attribuzione di qualità e classe ad ogni particella

o      DETERMINAZ.DELLE TARIFFE di R.D.e R.A.: si fa la stima della tariffa d’estimo

Tariffa d’estimo = reddito imponibile (R.D. e R.A.) per ettaro

R.D. = reddito attribuibile alla proprietà → R.D. = Plv – Spese → + 80%

R.A. = reddito attribuibile all’imprenditore agricolo → R.A. = St + I → +70%

2. PUBBLICAZIONE:

Successivamente alle operazioni topografiche e di stima;

vengono predisposti gli atti catastali che sono esposti in ogni comune a disposizione del pubblico per 60 gg.

3. ATTIVAZIONE:

Dopo aver corretto gli eventuali errori materiali e aggiornati gli atti catastali esposti in ogni comune, si allestiscono i documenti catastali.

ATTI CATASTALI INFORMATIZZATI:

  • mappa particellare (ancora in fase di numerizzazione)
  • schedario delle partite
  • elenco dei possessori o intestati
  • elenco degli immobili

MAPPA PARTICELLARE: deriva da rilievi topografici;

                                              comprende una o più sezioni;

                                              le sezioni comprendono più fogli in scala 1:2.000;

                                              i fogli sono a “perimetro chiuso” cioè ogni particella è compresa interamente in unico foglio;

                                              tutti i fogli di un comune sono riuniti nel quadro d’unione in scala 1:25.000

nelle MAPPE sono rappresentati:

a)     magli dei punti fiduciali

b)     particelle rappresentative dei possessi o proprietà dei terreni



c)     particelle rappresentative dei fabbricati

d)     tessuto di uso pubblico costituito dalla rete e dalle infrastrutture viarie e fluviali

e)     particolari topografici e informazioni utili alla migliore lettura della cartografia

automazione → in un primo momento ha riguardato solamente la parte descrittiva e non la parte geometrica, però è in fase di realizzazione il catasto numerico, il quale permette aggiornamenti più rapidi e la riduzione degli archivi

cartografia tradizionale = disegno da cui si ricavano le coordinate

cartografia numerica = coordinate da cui si ricava il disegno

SCHEDARIO DELLE PARTITE: è il documento base del catasto,al quale si può accedere tramite:

                                                         il nome del possessore → ELENCO DEI POSSESORI o INT.

                                                         il numero di particella → ELENCO DEGLI IMMOBILI

ELENCO DEI POSSESORI O INTESTATI: vengono riportati i possessori di beni fondiari nel comune in ordine alfabetico, l’elenco permette così di risalire alla partita d’iscrizione nello schedario delle partite

ELENCO DEGLI IMMOBILI: è un elenco numerico progressivo per foglio e numero di mappa di tutte le particelle di ciascun comune;

                                                                         di ogni particella sono riportati gli estremi catastali ed il numero di partita catastale alla quale è iscritta nello schedario delle partite

4. CONSERVAZIONE:

É l’insieme delle operazioni aventi come scopo l’aggiornamento degli atti catastali.

Operazioni di conservazione in base a due possibili variazioni:

-       soggettive: relative cioè agli intestatari delle particelle

-       oggettive: relative allo stato delle particelle (superficie, qualità di coltura, R.D., R.A., ecc.)

VARIAZIONI SOGGETTIVE: sono collegate alla voltura catastale, procedura fondamentale x la conservazione del catasto;

ogni cambiamento dei diritti censiti al catasto deve essere oggetto di voltura cioè di registrazione del cambiamento;

la responsabilità della voltura è delegata generalmente ai notai

VARIAZIONI OGGETTIVE: sia accertano con verificazioni (ordinarie e/o straordinarie) tramite denuncia degli interessati (denuncia di variazione =mod. 26/A)

                                        → comportano la presentazione da parte di tecnici liberi professionisti di elaborati che costituiscono gli atti geometrici di aggiornamento

VERIFICAZIONI: permettono all’ufficio di prendere atto direttamente delle variazioni intervenute nello stato e nei redditi dei terreni, e possono essere:

·  ordinarie

·  straordinarie

VERIFICAZIONI ORDINARIE: dette anche lustrazioni perché dovrebbero essere eseguite ogni 5 anni da parte dello Stato;

                                                       gli interessati devono comunque segnalare i cambiamenti nella dimensione, qualità e classe, nonché i cambiamenti da uso agricolo ad uso urbano, ecc.

VERIFICAZIONI STRAORDINARIE: avvengono ogniqualvolta sia ritenuto necessario dallo Stato, oppure su richiesta e a spese dei possessori interessati

DOCTE: procedura inform. che agevola le denunce di variazione dei redditi catastale dei terreni;

               consente di attribuire alle particelle variate una nuova qualità di coltura e quindi in automatico la classe

ATTI GEOMETRICI DI AGGIORNAMENTO:

  • tipo di frazionamento
  • tipo mappale
  • tipo particellare

TIPO DI FRAZIONAMENTO: deve essere presentato quando il trasferimento di una particella comporta il suo frazionamento, cioè la sua divisone in due o più particelle derivate

redazione T.F.: esecuzione di operazioni preliminari

                          operazioni di rilievo planimetrico

                          elaborazione dei dati

                          redazione di elaborati tecnici

operazioni preliminari: richiesta di un estratto di mappa (relativo alla particella da frazionare) con i Punti Fiduciali sui quali si basa il rilievo, sono inoltre disponibili le coordinate e le monografie degli stessi P.F.

elaborazione dei dati: produrre un elaborato che consenta di ricostruire la geometria dell’oggetto del rilievo, indipendentemente dalle coordinate dei P.F.

PREGEO: (PREtrattamento atti GEOmetrici); è un prodotto informatico che permette la predisposizione e presentazione agli Uffici dell’Agenzia del territorio, su floppy disk, degli Atti geometrici necessari all’aggiornamento della banca dati del catasto.

             elabora i dati di misura contenuti nel Libretto di Campagna e fornisce la posizione e la precisione dei punti rilevati

             funzioni:

·  immissione dei dati di misura x mezzo di poligoni, degli oggetti rilevati

·  descrizione delle operazioni catastali

·  visualizzazione grafica dell’oggetto del rilievo

             il PREGEO consente di disporre gli elaborati del frazionamento su floppy disk sia x:

·   risultati grafici di frazionamento (Mod. 51 modif.) → foglio di carta lucida che contiene il risultato grafico del frazionamento

·   risultati numerici (Mod. 51 F.TP) → contiene la dimostrazione numerica del frazionamento, ossia il risultato di superfici e redditi (R.D. e R.A.)

TIPO MAPPALE: deve essere presentato dai possessori di particelle sulle quali vengono edificati nuovi fabbricati che hanno l’obbligo di denunciare all’ufficio i cambiamenti verificatisi, mediante la presentazione dei:

· mod. 3/SPC (denuncia di cambiamento)

· tipo mappale: atto geom.di aggiornam. redatto su mod. 51 come il T.F.

                         oggetto di rilievo: costituito dai contorni del fabbricato inseriti

in mappa

TIPO PARTICELLARE: elaborato che deve essere presentato ogniqualvolta che avvenga il trasferimento di una particella “a misura” o “a corpo” e non ci sia corrispondenza tra S reale e S catastale (divergenza > 1/20 della S catastale)

Obiettivo delle nuove procedure: consentire la predisposizione di un S.I.T (sistema informativo territoriale) catastale,ossia un archivio geometrico-numerico

                                                                                                                    amministrativo-censuario

RIFORMA DEL CATASTO:   fondamentali obiettivi:

· unificazione del catasto; (anagrafe degli oggetti) con l ex conservatorie (anagrafe dei soggetti), in tal modo il catasto diventerà unico e PROBATORIO.

· coinvolgimento diretto dei comuni; che diventeranno collaboratori e cogestori degli archivi catastali, con l’affidamento ai comuni (più grossi: capoluoghi di provincia e >10.000abitanti) delle funzioni relative a:

o conservazione e aggiornamento degli atti catastali

o revisione degli estimi e del classamento




VISURE ATTI CATASTALI:

I cittadini hanno la possibilità dio prendere visione (VISURA) degli atti catastali, previa richiesta e pagamento dei relativi diritti agli atti meccanizzati o cartacei.

richiesta di visura di atti meccanizzati:      

  • ricerca x immobile: effettuata mediante identificativo catastale del bene
  • ricerca x soggetto: intestato, effettuata mediante dati anagrafici
  • ricerca x partita: numero identificativo della ditta intestataria di uno o più beni

in base al periodo di riferimento:

  • attuale: riferita alla situazione catastale corrente
  • ampliata: riferita a tutte le situazione catastali cronologicamente avvenute

richiesta di misura di atti cartacei:

  • situazione censuaria o grafica
  • atti di aggiornamento del catasto terreni
  • le mappe catastali
  • planimetrie catastali di U.I.urbane

CERTIFICAZIONI ATTI CATASTALI: sono rilasciabili presso gli sportelli catastali, previo pagamento diritti

 

atti meccanizzati: possono essere richiesti e certificati dallo sportello catastale di qualsiasi Ufficio,

non disponibilità totale degli atti x non completa informatizzazione,

il rilascio degli atti è sempre immediato

 

atti cartacei: devono essere richiesti all’Ufficio competente provinciale dell’Agenzia del territorio

richieste urgenti → entro 3 giorni

richieste normali → entro 20 giorni

richiesta di certificazione di atti meccanizzati e non = richiesta visura di atti meccanizzati e non

documenti rilasciabili: situazione – attuale o storica – di:

·  singoli immobili; immobili contenuti in una particella catastale

·  immobili intestati al soggetto richiesto

·  estratti di mappa per tipo di frazionamento

·  coordinate di vertici; copia di monografie

procedura SISTER: x enti pubblici e professionisti, x richiedere i dati catastali anche x via telematica

CATASTO FABBRICATI

CATASTO FABBARICATI: nasce come sviluppo del C.T. e inventaria tutte le costruzioni dia urbane (dal 1939) e rurali (dal 1994)

UNITÀ DI MISURA: unità immobiliare urbana (U.I.U.) = porzione di terreno/fabbricato/insieme di fabbricati/area urbana in grado di produrre reddito indipendente

FASI DI COSTITUZIONE DEL C.T. = FASI DI COSTITUZIONE DEL C.T.

1. FORMAZIONE:

·       ACCERTAMENTO E RILEVAMENTO: dell’ubicazione e consistenza delle U.I.U., nonché dei relativi titolari di diritti

·       QUALIFICAZIONE: distinzione delle U.I.U. in categorie, a seconda della destinazione ordinaria e permanente, ora la qualificazione prevede 5 categorie:

·  Gruppo A: imm.ad uso abitativo da A/1 A/11: palazzi,uff.privati

·  Gruppo B: imm.ad uso collettivo: collegi,ospedali,scuole, ecc.

·  Gruppo C: imm.ad uso commerciale, artigianale, autorimesse

·  Gruppo D: imm.a destinazione SPECIALE: fabbriche,alberghi,teatri..

·  Gruppo E: imm.a destinazione PARTICOLARE: stazioni,chiese

categorie FITTIZIE: x accatastare particolari u.i.u.

·  F/1 area urbana

·  F/2 unità pericolanti

·  F/3 unità in corso di costruzione

·  F/4 unità in corso di definizion

·  F/5 lastrico solare

BENI COMUNI CENSIBILI (BCC): unità che forniscono servizi comuni o sono fruibili da più u.i. situate nel medesimo fabbricato., hanno la capacità di produrre reddito

BENI COMUNI NON CENSIBILI (BCNC): costituiti da locali per servizi comuni, ma senza capacità di produrre reddito

           

            Legge n° 662/96 → D.P.R. 138/98, con tale legge è stata disposta la revisione di:

·  Zone censuarie: comprensorio avente omogeneità ambientale e socio-economica

·  Tariffe d’estimo: riferimento sia ai valori di mercato che ai redditi

·  Qualificazione: riduzione delle categorie → ex: gruppo A (da 10  a 3)

·  Classificazione

·  Classamento: attribuire un nuovo classamento sulla base delle microzone e new categorie

o assegnata ai comuni la competenza di formare microzone omogenee

o tariffe d’estimo determinate in base ai redditi del mercato immobiliare

o i comuni possono intervenire nella determinazione delle tariffe d’estimo

Ø verrà assunto un unico parametro/unità di consistenza catastale

  • CLASSIFICAZIONE: distinzione delle U.I.U. in base alla capacità di reddito e v.unitario;

ogni categoria viene suddivisa in tante CLASSI quanti sono i gradi della capacità di reddito e del v.unitario:

il numero delle classi è aperto verso l’alto → classe 1 = minor pregio

CLASSE = pregio ubicazionale dell’u.i. in quanto la redditività è funzione principalmente dell’ubicazione

La classificazione non viene eseguita x i gruppi D e E, il cui imponibile viene determinato x stima diretta, caso x caso.

·       CLASSAMENTO: si identifica x ogni categoria e classe una U.I.U. TIPO  che serve come termine di confronto per il classamento, ossia l’attribuzione ad ogni U.I.U. della categoria e classe di competenza.

Il classamento viene oggi fatto con il DOCFA



·       DETERMINAZIONE DELLE TARIFFE: x i fabbricati → imponibile = rendita catastale: reddito medio ordinario attribuibile all’U.I.U.

TARIFFA D’ESTIMO: è la rendita catastale riferita all’UNITÀ DI CONSISTENZA CATASTALE

§       VANO UTILE x il gruppo A

§       METRO CUBO (volume v.p.p) x il gruppo B

§       METRO QUADRATO (superficie netta) per il gruppo C

NUOVA UNITÀ DI CONSITENZA CATASTALE:

la consistenza catastale di tutte le U.I.U. a destinazione ordinaria (gruppi R, P e T) sarà espressa in metri quadrati di superficie calcolata al lordo di:

-       Dei muri interni ed esterni

-       Superficie intera dei vani principali

-       Superficie intera dei vani accessori ad accesso diretto

o      Superficie intera dei vani accessori ad accesso indiretto

o      Superficie di balconi, terrazze e simili

o      Superficie area esclusiva

o      Tutti questi computati con % o coefficienti di ragguaglio variabili

NUOVI CRITERI DI VALUTAZIONE DELLA RENDITA CATASTALE:

tariffe = determinate sulla base del valore di mercato degli immobili moltiplicato x un saggio

               dell’1% x abitazioni

               del 2% x uffici

               del 3% x negozi

Immobili del gruppo D ed E: (speciali e particolari) la rendita catastale si ottiene sempre attraverso una stima diretta caso x caso

2-3. PUBBLICAZIONE E ATTIVAZIONE:

·  MAPPA URABANA: deriva da quella del C.T. e rappresenta le PARTICELLE EDILIZIE, costituite dal perimetro di ciascun fabbricato;

ad ogni P.E. viene attribuito un numero di mappa principale;

se il fabbricato comprende più U.I.U., ognuna viene individuata da una altro numero (subalterno);

·  SCHEDARIO DELLE PARTITE

·  ELENCO DEGLI INTESTATI

·  ELENCO DEGLI IMMOBILI

4. CONSERVAZIONE

Consiste nell’aggiornamento tecnico e giuridico degli atti catastali.

VARIAZIONI SOGGETTIVE: derivano dal trasferimento dei una U.I.U. già censita da una ditta all’altra. C’è l’obbligo di presentazione della domanda di voltura (Mod. 98/TP/A).

VARIAZIONI OGGETTIVE: → denuncia di variazione di U.I.U. già censite:

§  variazione planimetrica x frazionamento, fusione, ampliamento, demolizione, ecc.

§  variazione della destinazione

→ denuncia di nuove U.I.U. 8 dichiarazione di nuova costruzione)

DOCFA (DOcumentazione Catasto FAbbricati): prodotto informatico di supporto ai tecnici professionisti per la compilazione e la presentazione agli Uffici delle variazioni oggettive

Finalità DOCFA:

·  semplificazione dell’inserimento dei dati

·  eliminazione di modulistica separata

·  possibilità di rasterizzare le planimetrie

·  possibilità di acquisire le planimetrie da latri programmi

·  calcolo automatico delle superfici

·  possibilità di invio telematico dei documenti

o permette di spedire i documenti DOCFA x via telematica dal proprio studio

o permette classamento automatico

o di conseguenza il calcolo della rendita

o permette il calcolo in automatico della superficie catastale

procedura di accatastamento:

1)     presentazione al C.T. della denuncia di cambiamento su modello 3/SPC con allegato il tipo mappale su mod. 51 (vedi C.T.)

2)     DOCFA

Mod. 3/SPC: assolve l’essenziale compito di collegamento tra C.T. e C.F., n quanto comunica l’avvenuta trasformazione del terreno da inedificato ad edificato;

successivamente all’approvazione del mod. 3/SPC, il professionista procederà attraverso DOCFA.

              

                                                              

 

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