ESTIMO

Stima dei Condomini

Per condominio s'intende un complesso d'unità immobiliari a proprietà in parte esclusiva o in parte indivisa. La proprietà del singolo condomino dicesi esclusiva, mentre le parti d'edificio e gli impianti che non si trovano all'interno delle proprietà esclusive e non appartengono a nessun condomino e sono poste a servizio promiscuo delle proprietà esclusive si chiamano parti comuni.

Il condominio è regolato dalla legge: articoli da 1117 al 1139 del C.C., la legge prevede anche una sua integrazione, che è costituita dal regolamento del condominio.

Il regolamento di condominio è obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a dieci, e può essere contrattuale(cioè accettato da tutti i condomini) o assemblare(cioè approvato con la maggioranza).

Le cose che sono oggetto di proprietà comune nel condominio si possono scrivere in tre categorie:

parti inerenti alla struttura dell'edificio(terreno, fondazioni, muri perimetrali, tetti.);

locali destinati ai servizi(portineria, lavanderia, centrale termica.);

pertinenze, impianti e installazioni(ascensori, pozzi, caldaie, scale, ingressi.).

La proprietà esclusiva è quella attribuita separatamente ad un determinato soggetto. È proprietà esclusiva l'appartamento, l'ufficio, il negozio: in esse il condomino esercita il suo diritto di proprietà assoluta.

Regolamento condominiale e la tabella millesimale   

Se i condomini sono meno di dieci al massimo, il regolamento è facoltativo, se sono più di dieci è obbligatorio. Le norme che il regolamento deve contenere sono quelle che regolano l'uso delle cose e dei servizi comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell'edificio e l'amministrazione. Deve precisare anche il valore proporzionale delle proprietà esclusive dei singoli condomini. Tali valori, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella. Il valore millesimale di ciascuna unità immobiliare, rappresenta il valore proporzionale della proprietà esclusiva rispetto al valore complessivo di tutto l'immobile(che è mille). Ciascun condomino deve partecipare alle spese di riparazione, manutenzione, esercizio delle cose comuni nella stessa misura in cui è comproprietaria di dette cose, cioè in base ai millesimi di proprietà. Per quanto riguarda i criteri di valutazione per la formazione della tabella millesimale, l'aspetto economico che meglio risponde alla ragione pratica della stima è il valore di mercato in condizioni omogenee e nuove. Tale criterio va applicato ogni qual volta sia possibile identificare il diverso valore che il mercato attribuisce a ciascuna unità immobiliare di cui il condomino è composto(Vu). Sommando tutti i suddetti valori, si ottiene il valore totale del condominio(Vt). Si avrà la definizione dei millesimi di proprietà per ogni singola unità > Vt:1000=Vu:x

Nel caso non sia possibile individuare il più probabile valore di mercato d'ogni singola unità immobiliare, si dovrà ricorrere ad un parametro tecnico di confronto ad esempio direttamente proporzionale al valore di mercato. Per unità immobiliari aventi caratteristiche omogenee, è utilizzato il parametro della superficie utile. Indicando con Su la superficie dell'unità immobiliare, con St la superficie totale > St:1000=Su:x

Nel caso in cui non siano sufficientemente omogenee le caratteristiche, si può ricorrere al parametro della superficie virtuale, che può essere determinata secondo i criteri di valutazione indicati dalla Circolare Ministero Lavori Pubblici n. 12480 del 26/3/1966 relativa al collaudo dei fabbricati realizzati con l'intervento dello Stato da cooperative edilizie. Tali criteri si traducono nell'applicazione di determinati coefficienti riduttori, i quali riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l'entità trasformandola da superficie reale in superficie virtuale. I coefficienti fondamentali sono:

coefficiente di destinazione(camera, servizi, corridoi.);

coefficiente d'orientamento(nord, sud, ovest, est);

coefficiente di prospetto(si riferisce all'apertura del vano su una facciata piuttosto che su un'altra);

coefficiente di luminosità(si tiene conto del rapporto tra superficie illuminante (superficie di luci e vedute) e superficie illuminata(area utile del vano));

coefficiente di piano(per edifici con ascensore e quelli privi d'ascensore);

coefficiente d'utilizzazione(negozi, abitazione, rimesse).  

La prima operazione da compiere è il calcolo della consistenza della superficie reale d'ogni singolo vano. Poi, la superficie del vano deve essere ridotta con l'applicazione dei coefficienti. Si sommano, quindi, per ogni alloggio, le superfici di tutti i vani come sopra ottenute e la superficie complessiva risultante si moltiplica per il coefficiente riduttore del piano. Nel caso in cui nel condominio figurino unità immobiliare a destinazione diversa  si adotta un coefficiente d'utilizzazione. Il risultato di tali prodotti costituisce la superficie virtuale di ciascuna unità immobiliare(Svu), si calcola poi la superficie virtuale totale dell'edificio(Svt) quale somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari. La quota millesimale afferente ad ogni singola proprietà esclusiva risulta > x = Svu x 1000 / Svt

Ripartizione delle spese condominiali

Il criterio è quello della proporzionalità: il singolo condomino deve partecipare alle spese condominiali in proporzione diretta al valore della sua proprietà, il C.C. prevede anche un criterio sussidiario, che è quello dell'uso: si deve derogare al criterio della proporzionalità diretta quando si tratta di spese relative a cose o impianti di cui i condomini usano in modo diverso e non proporzionale.

Pertanto potremo distinguere:

spese che si ripartiscono fra tutti i condomini in proporzione alle quote millesimali di proprietà;

spese che si ripartiscono solo a carico di determinati gruppi di condomini, con esonero degli altri perché relative a cose, impianti e servizi che servono solo quei determinati gruppi di condomini;

spese che si ripartiscono tra tutti i condomini in modo diverso da quello per quote millesimali di proprietà, in quanto l'utilità delle corrispondenti cose, impianti o servizi comuni non è proporzionale alla quota di comproprietà(quindi alle tabelle millesimali di proprietà).

Se ad esempio la pulizia delle scale si ripartisce metà in base alle tabelle dei millesimi di proprietà, metà in base al piano, stessa cosa per la spesa per la costruzione dell'ascensore.

Tabelle di ripartizione

Il regolamento condominiale deve contenere la tabella millesimale di proprietà, che costituisce la base per la ripartizione di tutte le spese inerenti la proprietà. Alcune spese vanno ripartite secondo criteri diversi, quindi a volte vicino alla tabella millesimale di proprietà, ci sono delle tabelle speciali o differenziali, ai fini della ripartizione di quelle spese che non sono di interesse generale.

I condomini sono dotati delle seguenti tabelle:

millesimi di proprietà;

millesimi spese di riscaldamento(millesimi d'uso);

millesimi spese scale e ascensori(millesimi d'uso);

per la ripartizione delle spese relative all'acqua potabile(millesimi d'uso).

Amministrazione del condominio

Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore, il quale dura in carica un anno. L'amministratore deve:

eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condòmini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il migliore godimento;

riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio.

Alla fine di ciascun anno, deve convocare l'assemblea in riunione ordinaria e rendere il conto della sua gestione, quindi presenterà il rendiconto(bilancio consuntivo) della gestione e il preventivo relativo all'esercizio successivo. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo casi di urgenza.

L'assemblea dei condòmini ha le seguenti attribuzioni:

conferma dell'amministratore ed eventuale sua retribuzione;

approvazione del preventivo delle spese e della relativa ripartizione tra i condòmini;

approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e impiego del residuo attivo della gestione;

decisione di eseguire opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale;

decisione sui ricorsi presentati dai condòmini contro i provvedimenti dell'amministratore;

approvazione del regolamento condominiale.

La convocazione delle assemblee, di regola, è fatta dall'amministratore. L'avviso di convocazione deve essere comunicato a tutti i condòmini almeno cinque giorni prima e deve contenere, in allegato, l'ordine del giorno(cioè gli argomenti da trattare).

Le assemblee si distinguono in ordinarie e straordinarie.

L'assemblea ordinaria è quella che si riunisce ogni anno per approvare il consuntivo e il preventivo delle spese, per provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, per confermare o sostituire l'amministratore e deliberare la sua retribuzione.

Sono assemblee straordinarie:

quelle convocate in ogni tempo dall'amministratore quando egli lo ritiene opportuno;

quella che deve essere convocata dall'amministratore quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio;

quella che ciascun condomino può convocare di sua personale iniziativa quando manchi l'amministratore.

L'assemblea è regolarmente costituita quando vi intervengono i due terzi dei condomini rappresentanti i due terzi del valore dell'edificio. Se manca il numero, l'assemblea è rinviata di uno o più giorni(massimo dieci). In secondo convocazione l'assemblea è regolare con la partecipazione di almeno un terzo dei condomini e almeno un terzo del valore dell'edificio, ma soltanto per le deliberazione di ordinaria amministrazione.  

Diritto di sopralzo

Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o lastrico solare può elevare nuovi piani, l'esercizio della facoltà di sopraelevare non è soggetto ad alcuna autorizzazione dei condomini, inoltre il proprietario dell'ultimo piano può vendere il diritto di sopraelevazione ad un'altra persona. Per chi esegue il sopralzo ne consegue l'obbligo di corrispondere agli altri condomini un'indennità per l'utilizzazione di parte del patrimonio comune. Tale indennità è pari al valore attuale dell'area da occuparsi con il nuovo edificio, diviso per il numero di piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota spettante a chi fa la sopraelevazione. L'indennità di sopralzo va ripartita fra tutti i condomini(escluso colui che sopralza), in base ai loro diritti sulle cose comuni, espressi nelle tabelle millesimali.