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Determinazione Bf Aziende in Affitto




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Determinazione Bf Aziende in Affitto


Si stimano in affitto le aziende realmente in affitto, senza tenere conto dell’ordinarietà.

Bf= Rpl-Spp




Rpl= prodotti+interessi sulle rate+interessi sulla cauzione al saggio legale per la parte eccedente

Saggio legale= 2,5%


Spp= Quote…………….….=> 10 o 12 % canone Rpl

Imposte…………….. => 10 o 12 % - - }da 22 a 28 % + Int

Sfitto o Inesigibilità…=> 1 o 2 % - -

Amministrazione e sorveglianza.

+ Interessi x 6 mesi sulle precedenti

Si mettono gli interessi perché le spese vengono considerate mediamente anticipate!


Stima Sintetica

Si fa ad impressione o a vista (solo periti con molta esperienza e conoscenza del mercato).

Il valore scaturisce da un confronto immediato.

Un altro metodo è risolverla mediante gli aspetti economici di un bene quindi il valore di mercato:

il mercato deve essere attivo (compravendite recenti), i prezzi reali e i beni devono essere simili e con le stesse caratteristiche del bene in esame.

Si risolve:     V: ∑P = V0x : Px


I Parametri

I parametri possono essere tecnici o economici:

Tecnici: m2, m 3, ha, ecc..

economici: PLV, Bf, RD ecc
A seconda del parametro utilizzato nella proporzione avrò un valore unitario (se p. tecnico) o quante volte quel valore è contenuto nella sommatoria (se p. economico)


Stima delle Scorte

Le scorte appartengono al fondo. La stima delle scorte si può effettuare nei seguenti modi:

A Cancello Chiuso: se le scorte vengono vendute insieme al fondo;

A Cancello Aperto: se le scorte vengono vendute separatamente al fondo (sono aggiunte al valore del fondo quindi)


Vive     Bestiame Stalla


Scorte

Fisse macchine (se nuove 1000 €/ha se usate i 2/3 del valore a nuovo

Morte

Circolanti prodotti di scorta (fieno paglia letame)


Per le scorte vive si usa il valore di mercato (i bovini vengono stimati secondo le loro caratteristiche fisiche); Per le scorte morte fisse (macchine) si usa un listino di prezzi dell’usato, se non c’è mercato attivo devo calcolare analiticamente il valore attuale


Qr = V0 – Vr                          Va= Qr Af        Va= V0 - (Qr Ap)

n

La vita di una macchina si divide in anni passati, futuri e totali. Il letame si stima con il valore di surrogazione. Le scorte circolanti e i prodotti di scorta si stimano per valore di mercato o valore di trasformazione.

Frutti pendenti e Anticipazioni culturali

I frutti pendenti sono quei frutti che non hanno raggiunto, al momento della stima, la maturazione per essere staccati dalla pianta.


Anticipazioni Culturali se ci troviamo all’inizio dell’annata agraria e non abbiamo possibilità di prevedere con certezza l’entità del raccolto. Le anticipazioni culturali sono uguali alla sommatoria di tutte le spese sostenute dall’imprenditore fino al momento della stima.



AC= 0m(Sp – Pr)


I Frutti Pendenti si stimano quando ci troviamo al termine dell’annata agraria e possiamo stabilire con certezza la quantità di prodotto e il suo prezzo

FP= mn(Pr – Sp)

1+ r t


Questa stima è richiesta nei casi di:

Esproprio

Danni (indennizzo)

Servitù (indennizzo)

Vendita di prodotti sulla pianta

Stima intermedia (compravendite e bilanci)


Le Servitù
(
ricordare che se una servitù è temporanea, si calcola allo stesso modo ma dimezzando fino ai FP esclusi)


*     Passaggio si tratta del diritto di passaggio del fondo dominante di una strada che permetta al fondo intercluso l’accesso alla strada principale.
Indennizzo
:    Ind = V1+ Imp S1 + FP + VSS +DANNI
r


*     Acquedotto e metanodotto il fondo servente è obbligato a dare passaggio sul proprio terreno a canali e condotti che permettano al fondo dominante l’accesso a acque nere e bianche e condutture del gas. Nel metanodotto inoltre, non esistono fondo servente e fondo dominante e per la procedura sono necessarie varie notifiche (autorizzazione lavori, pubblicizzazione alla prefettura, stati di consistenza, ammontare indennità e stipula dell’atto di servitù). Se la servitù del metanodotto è non edificandi, aggiungere ¼ del valore dell’area non fabbricabile e relative imposte capitalizzate.
Indennizzo Ind = V1+ Imp S1 + ½( V2+ Imp S2 )+ FP + VSS +DANNI
r r

*     Elettrodotto la procedura, che segue un iter simile all’esproprio è anomala perchè la parte dominante è l’enel, una società, e l’elettricità è bene comune di pubblica utilità. Se la servitù impone di non piantare piante arboree, si deve considerare un area di rispetto (6 m)
Indennizzo:    Ind = V1+ Imp S1 + ¼ ( V2+ Imp S2 )+ FP + VSS +DANNI
r r




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